Utbygging i fareområde

Arealplanar

Det er i fyrste rekkje ved behandling av arealplanar at kommunen har ansvar for at krava til tryggleik mot fare som følgje av naturforhold, blir varetekne.

Kommunen har ansvar for at arealdelen i kommuneplanen blir utarbeidd og rullert. Utgreiingar i samband med utarbeiding av kommuneplan ligg til kommunen. Kjent fare, område der det er kjent markert risiko og potensielle fareområde som eksempelvis område markerte på aktsemdskart, bør generelt gå fram av rettsleg bindande planar. For område der det blir planlagt ny utbygging, skal kjent fare og område der det er kjent markert risiko og potensielle fareområde, merkjast av som fareomsynssone, og det skal gjevast reglar som varetek det omsynet sona viser. Det kan t.d. gjevast reglar om byggjeforbod, byggjegrenser eller sikringstiltak, eller om meir nøyaktige utgreiingar på neste plannivå. Skredutsette område kan eksempelvis ikkje setjast av som byggjeområde.

På reguleringsplannivå skal faresoner alltid visast med omsynssone i plankartet, uavhengig av underliggjande arealføremål. Flaumutsette område må ha reglar om byggjegrenser mot sjø eller vassdrag. Arealdelen i kommuneplanen kan setje plankrav, det vil seie krav om at det må liggje føre reguleringsplan før bygging kan skje. Dei omsyna og restriksjonane som er fastsette gjennom omsynssoner til arealdelen i kommuneplanen, skal leggjast til grunn for utarbeiding av reguleringsplan. Omsynssoner kan også visast i reguleringsplan sjølv om dei ikkje er viste i kommuneplan.

Ved private planforslag skal kommunen som planmyndigheit sjå til at forslagsstillar har gjennomført risiko- og sårbarheitsanalyse (ROS-analyse) for planområdet. Utgreiing av naturfarar på reguleringsplannivå (områderegulering og detaljregulering) skal utgreie reell fare. Utgreiinga skal identifisere og avgrense fareområda i samsvar med tryggleiksklassane i byggteknisk forskrift (TEK10) . Ansvaret for kartlegging og utgreiing av fare som følgje av naturforhold, ligg til forslagsstillar. Der kommunen sjølv utarbeider område- eller detaljregulering har kommunen ansvar for å kartleggje tryggleik mot fare som følgje av naturforhold og å innregulere og ta omsyn til fareområde. Område med fare, risiko eller sårbarheit skal merkjast av i plan som omsynssone, jf. plan- og bygningslova (pbl.) §§ 11-8 og 12-6.

Byggjesak

Dersom fareområde eller område med vesentleg ulempe ikkje er tekne omsyn til eller går fram av arealplan, kan kommunen i medhald av pbl. § 28-1 treffe vedtak om avslag, vedtak med vilkår om særlege krav til byggjegrunn eller byggverk og uteareal eller vedtak om forbod mot å byggje. Alternativt kan det leggjast ned mellombels forbod mot tiltak etter pbl. § 28-1 for dei aktuelle områda. Dette utløyser reguleringsplikt.

Der det ikkje har skjedd hendingar som endrar situasjonen etter at planen vart vedteken, og det ikkje er kome ny kunnskap om naturfarar som kommunen er kjend med, vil kommunen si rolle i byggjesaksbehandlinga vere å sjå til at tiltaket er i samsvar med gjeldande plan.

Kommunen skal ta stilling til spørsmålet om tryggleik mot fare som følgje av naturforhold i søknadsbehandlinga, og får på den måten også eit høve til å formidle opplysningar om fare som kommunen er kjend med og som eventuelt ikkje er tekne omsyn til tidlegare i saksførebuinga.

I dei tilfella der det har skjedd faktiske hendingar eller der det ligg føre nye aktsemdskart eller annan ny kunnskap, må kommunen ta omsyn til dette i saksbehandlinga. Avhengig av forholda må kommunen vurdere om det skal gjevast avslag, om det skal krevjast dokumentasjon for ytterlegare undersøkingar, eller om tiltakshavar skal gjevast høve til å oppnå tilstrekkeleg tryggleik ved hjelp av kompenserande tiltak. Kommunen kan ikkje gje løyve på vilkår av at det ligg føre fråsegn frå t.d. geoteknisk sakkunnig før deling eller igangsetjing. Løyve på vilkår vil ikkje innebere ei avklaring av dei tryggleiksomsyna som pbl. § 28-1 skal vareta.

Kommunen har plikt til å informere om naturfarar som er kjende, særleg der faren ikkje kjem fram av plangrunnlaget. Kommunen må formidle kjende opplysningar om grunn- og miljøforhold til utbyggjarane i saker der dette er relevant, jf. forvaltningslova (fvl.) §§ 11 og 17 om rettleiingsplikt. Formidling av opplysningar om farar bør skje på eit tidlegast mogleg tidspunkt i byggjeprosessen, t.d. i førehandskonferansen. Kommunen bør dokumentere at opplysningane er formidla i den enkelte saka. Det ligg føre fleire døme på at kommunar som har unnlate å formidle kjende opplysningar, er vortne kjende erstatningsansvarlege.

Der kommunen ikkje har kjennskap til om ei byggjetomt er tilstrekkeleg sikker, har kommunen ikkje plikt til å utgreie tryggleiken mot naturpåkjenningar nærare ved behandling av byggjesøknad. Dette er slege fast av Høgsterett i HR 2015-484. Ein kommune hadde gjeve byggjeløyve til oppføring av hytter i eit område som i ettertid viste seg å vere utsett for snøras. Utbyggjar meinte kommunen hadde handla aktlaust ved å gje byggjeløyve utan å utgreie rasfare. Kommunen vart frifunnen. Plikta til å utgreie tryggleik ligg på utbyggjarsida.

Kommunen har i utgangspunktet inga undersøkingsplikt om tiltaket det blir søkt om, er plassert trygt i forhold til naturfarar. Ein mistanke om manglande tryggleik gjev ikkje heimel for avslag, men bør utløyse krav om dokumentasjon for tilstrekkeleg tryggleik. I slike tilfelle vil det vere nødvendig med faglege undersøkingar, og denne undersøkingsplikta ligg på utbyggjarsida. Undersøkingar vil kunne vere del av oppgåvene til den prosjekterande. Der det ikkje blir skaffa fram dokumentasjon, vil pbl. 28-1 gje heimel for avslag, jf. også kapittel 2.6 Avslag i byggesak i denne rettleiinga.

Kommunen kan krevje uavhengig kontroll av denne delen av prosjekteringa , jf. byggesaksforskrifta (SAK10) § 14-3. Dette kan også gjerast i saker der det etter pbl. § 20-4 ikkje er krav om bruk av ansvarlege føretak, i byggjesaker med sjølvbyggjaransvar (SAK10 § 6-8) og for tiltak unnatekne søknadsplikt jf. pbl. § 20-5.

Søknad

Søknadspliktige tiltak med ansvarlege føretak

I søknaden skal det gjevast opplysningar om ytre rammer og bygningsspesifikasjon for tiltaket. I søknaden skal det opplysast om byggverket skal plasserast i fareområde.

Dersom utbyggjar og kommunen vurderer faresituasjonen likt, er det sannsynlegvis tilstrekkeleg tryggleik mot til dømes skred eller flaum. Då er det i praksis inga utfordring når det gjeld oppgåve- eller ansvarsfordelinga.

Der kommunen er usikker eller har mistanke om at det ikkje ligg føre tilstrekkeleg tryggleik mot natur- eller miljøforhold og søknaden ikkje er vedlagd tilstrekkeleg dokumentasjon, skal kommunen etterspørje dokumentasjon frå fagkunnig. Behandling av søknaden vil avvente til søknaden er fullstendig.

Der søknaden er vedlagd dokumentasjon frå fagkunnig som konkluderer med at tilstrekkeleg tryggleik ligg føre eller kan oppnåast ved kompenserande tiltak, skal kommunen normalt leggje denne til grunn, med mindre det er forhold i dokumentasjonen eller fagkompetansen som tilseier noko anna. Dersom kommunen er i tvil eller usamd med konklusjonen i den fagkunnige rapporten, bør han krevje uavhengig kontroll.

Der kommunen veit om ein konkret fare som det ikkje er teke høgd for i søknaden, vil kommunen ha plikt til å seie frå om denne. Resultatet av søknadsbehandlinga kan bli avslag, med påføring av faren som grunngjeving. I dei tilfella der det ikkje er openbert uforsvarleg å byggje, bør det opplysast om at det er høve til å fremje søknaden på nytt dersom tilstrekkeleg tryggleik kan dokumenterast. Dette vil avhenge av dei konkrete forholda på den aktuelle tomta, kor sannsynleg faren verkar og kva fare eller risiko det gjeld, kva slags byggjetiltak osv.

Dersom det i søknaden er kryssa av for at byggverket skal plasserast i område utsett for rasfare eller flaum, skal søknaden også innehalde dokumentasjon som viser at fare- eller ulempenivået likevel er akseptabelt. Om ikkje, ligg det føre avslagsgrunn. Dersom søknaden ikkje inneheld dokumentasjon, kan kommunen be om dokumentasjon for at tiltaket likevel er sikkert i forhold til farane.

I tilfelle der byggjetomta i seg sjølv ikkje oppfyller krav til tryggleik og det er nødvendig å prosjektere kompenserande tiltak, skal kommunen sjå til at søknaden er vedlagd erklæringar om ansvarsrett. Der prosjektering av geoteknikk er plassert i tiltaksklasse 2 og 3, er det krav om obligatorisk uavhengig kontroll, jf SAK10 § 14-2. Uavhengig kontroll omfattar både kontroll av prosjektering og utføring.

Søknadspliktige tiltak som tiltakshavar sjølv står for

I desse byggjesakene er det ikkje ein profesjonell ansvarleg søkjar. Tiltakshavar, som normalt er uprofesjonell, har derfor ikkje alltid kunnskap til å vurdere skredfare eller liknande. I desse sakene har derfor kommunen eit særleg ansvar for ikkje å la arbeid bli gjennomførte i område der kommunen kjenner til naturfare. I område der det er klårt at det ikkje er mogleg å prosjektere seg vekk frå ein fare, må kommunen avslå byggjesøknaden og gje melding om at tiltaket ikkje kan gjennomførast. Der det er uvisse om farenivået eller der ein reknar med at det er mogleg å prosjektere seg unna faren, bør kommunen informere om at tiltakshavar kan innhente fagkunnig bistand til å vurdere eventuelle sikringstiltak, og at prosjektering mv. vil vere nødvendig for at tiltaket eventuelt skal kunne utførast.

Tiltak som er unnatekne søknadsplikt og saksbehandling

For tiltak som ikkje krev søknad og saksbehandling, har kommunen berre ei generell tilsynsrolle, jf. pbl. § 25-1 og SAK10 kap 15 . Dei materielle krava til tryggleik gjeld for unntaka i SAK10 § 4-1, og krava til tryggleik skal derfor vere oppfylte.

Unntak frå saksbehandling for visse tiltak som blir behandla etter anna lovverk

Vegar, tunnelar, kraftleidningar og andre tiltak som er unnatekne søknadsplikt etter SAK10 § 4-3 , skal varetakast av regelverket for vedkomande sektorstyresmakt. Dei materielle krava til tryggleik gjeld for desse tiltaka også.