Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) gjelder fra 1. januar 2022

Må selgeren innhente en tilstandsrapport?

Selgeren av en bolig har ikke plikt til å innhente en tilstandsrapport. Hvis selgeren velger å ikke innhente en tilstandsrapport, vil kjøperen være kjent med færre forhold ved boligen. Konsekvensen av å ikke innhente en tilstandsrapport er derfor at selgeren lettere kan komme i ansvar for mangler.

Må man ha en tilstandsrapport hvis boligen er ubrukt?

Dersom en bolig er ubrukt (forutsatt at salget faller inn under avhendingslovas virkeområde), må det være opp til aktørene og markedet å avgjøre om det er hensiktsmessig å innhente tilstandsrapport ved salg, i tillegg de dokumentene som naturlig følger med ved salg av en helt ny bolig.

Ved videresalg av tilnærmet nye boliger (0-5 år) vil det alltid være tryggest for selger, å innhente en tilstandsrapport som er i tråd med forskriften. Selv om en bolig er relativt ny, kan det likevel være forhold ved eiendommen som er av betydning for en kjøper å kjenne til, og som kan komme til å representere en mangel dersom kjøper ikke blir gjort kjent med dette på forhånd.

Må det alltid bores hull for å undersøke våtrom?

Hovedregelen er at det skal bores hull fra naborom eller fra undersiden for å måle fukt i våtrom. I særskilte tilfeller kan det gjøres unntak fra hovedregelen om hulltaking. Dette gjelder der hulltaking ikke er praktisk mulig å gjennomføre, eller i tilfeller der den bygningssakkyndige vurderer dette som unødvendig.

• Eksempler på tilfeller der det ikke vil være praktisk mulig å bore hull er at dette vil kreve tilgang fra fellesareal eller annen boenhet, eller at boligen inngår i bygningskonstruksjoner av betong, mur eller totale prefabrikkerte konstruksjoner som baderomskabiner.
• Eksempler på at hulltaking kan vurderes som unødvendig kan være at våtrommet har et system for fuktovervåkning, eller fordi boligen (våtrommet) er nylig oppført eller renovert i tråd med BVN ( byggebransjens våtromsnorm) av en håndverker som har våtromssertifikat, eller at våtrommet har annen tilsvarende dokumentasjon på funksjonstesting

Hulltaking kan også unnlates dersom avvik med sannsynlighet for fuktskade allerede er påvist på annen måte.

Det er den bygningssakkyndige som må vurdere om unntakene i bestemmelsen kan brukes i det konkrete tilfellet. Hovedregelen er at det skal borres hull, og en beslutning om å ikke gjøre dette må derfor begrunnes godt. Vurderingene som ligger til grunn for beslutningen må også komme tydelig frem av tilstandsrapporten, slik at kjøperen kan sette seg godt inn i disse.

Forskriften henviser til at boligen har våtromssertifikat, men kravet skulle ha vært knyttet til den personen som har utført arbeidet. Slike sertifikater blir med utgangspunkt i Byggebransjens våtromsnorm tildelt personer, og ikke boligen som sådan.

Hull som blir tatt i forbindelse med fuktmåling skal plomberes forsvarlig.

Kan eier motsette seg at det blir tatt hull i forbindelse med undersøkelser?

Den bygningssakkyndige kan ikke ta hull dersom eieren ikke ønsker det.

Dersom selgeren ikke ønsker at det bores hull, vil ikke tilstandsrapporten være i tråd med forskriften. Selgeren kan da ikke benytte seg av det reduserte ansvaret for skjulte feil og mangler, som han eller hun vil ha hatt dersom det hadde blitt tatt hull der forskriften krever det. Det er viktig at den bygningssakkyndige opplyser selger om dette.

Må det alltid bores hull hvis boligen er ny, eller rommet er nyrenovert?

Utgangspunktet er at så lenge en bolig som skal selges faller inn under avhendingslovas virkeområde, skal det bores hull når forskriften bestemmer dette.

Den bygningssakyndige må derfor vurdere i hvert enkelt tilfelle om unntaksbestemmelsene for å ta hull kan brukes. Selv om en bolig eller et våtrom bare er noen år gammel, kan det ikke utelukkes at feil i utførelse kan føre til fuktproblematikk tidligere enn forventet. Hovedregelen etter forskriften er at det skal bores hull, og begrunnelsen for at dette er «unødvendig» må derfor være god og grundig. Begrunnelsen må komme klart frem i rapporten, slik at kjøper blir kjent med disse opplysningene.

Må det bores hull hvis våtrommet uansett får tilstandsgrad 3?

Det er ingen automatikk i at den bygningssakkydige kan la være å ta hull, med begrunnelsen om at våtrommet uansett får tilstandsgrad 3, for andre forhold. Det er forskriftens § 2-2 som bestemmer når den bygningssakkyndige ikke trenger å ta hull.

Vurderingen av om bygningssakkyndig kan la være å bore hull, og tilstandsvurderingen av våtrommet, er i utgangspunktet to separate vurderinger. Selv om et våtrom får tilstandsgrad 3, kan det være av stor interesse for kjøper å vite om det faktisk også er fukt i konstruksjonene. Fuktproblematikk kan for eksempel komme i tillegg til de andre forholdene som må utbedres raskt. Eventuelle funn etter hulltaking er også et viktig moment for valg av tilstandsgrad.

Hva er dokumentasjon på faglig god utførelse?

Vi får mange spørsmål om hva som er dokumentasjon på faglig god utførelse, og spørsmål knyttet til ferdigattest og FDV-dokumentasjon (dokumentasjon på forvaltning, drift og vedlikehold). Se spørsmål under for ferdigattest og FDV-dokumentasjon.

Forskriften § 2-23 sier at for å få tilstandsgrad 0 må bygningsdelen være tilnærmet ny, ikke vise tegn til slitasje og det skal være lagt frem dokumentasjon på faglig god utførelse. Dersom dokumentasjon på faglig god utførelse mangler, kan det gi tilstandsgrad 1.

I bestemmelsens siste ledd vises det til den "enhver tid gjeldende bransjestandard for teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig" (NS 3600:2018). I NS 3600 tabell 1 er det for å få tilstandsgrad 0 stilt som krav om at bygningsdelen er feilfri og "dokumentasjon på fagmessig utførelse inklusive materialbruk og løsninger, der dette er pålagt eller anses som nødvendig, er lagt frem, og bygningsdelen er mindre enn 5 år gammel".

Det har ikke vært intensjonen at forskriften skal stille andre krav om dokumentasjon av bygningsdeler, enn det som går frem av NS 3600:18. Det er derfor tilstrekkelig at det legges frem dokumentasjon på bygningsdeler der det er pålagt eller anses som nødvendig, slik det går frem av standarden. Forskriften regulerer ikke hvilken type dokumentasjon som er tilstrekkelig. Dette må vurderes av den bygningssakkyndige i forhold til den enkelte bygningsdel og hvilke krav som stilles til denne.

Er ferdigattest tilstrekkelig dokumentasjon på faglig god utførelse?

Alle boliger og senere byggearbeider på boligen som er søknadspliktige, skal avsluttes med ferdigattest. Ved ferdigattest skal de ansvarlige firmaene ha gitt sine samsvarserklæringer og kontrollerklæringer på at deres arbeid er utført i henhold til lov, forskrift og tillatelser. Firmaene som erklærer ansvar i en byggesak skal ha tilstrekkelige kvalifikasjoner, blant annet utdanning og praksis, til de oppgavene de erklærer ansvar for. Ferdigattesten skal være en bekreftelse på at arbeidene er utført i henhold til regelverket, og i utgangspunktet vil ferdigattesten være dokumentasjon på faglig god utførelse.

Dokumenterer FDV-dokumentasjon faglig god utførelse?

Ved ferdigattest skal det gis tilstrekkelig dokumentasjon for byggverkets og byggeproduktenes egenskaper. Dette skal gi grunnlag for videre forvaltning, drift og vedlikehold av bygget, og kalles FDV-dokumentasjon.

Kravet om hva FDV-dokumentasjonen skal inneholde, og hvem som skal oppbevare denne, reguleres i dag i byggteknisk forskrift (TEK17) kapittel 4. Kravet til FDV-dokumentasjon til boligbygning er alt fra hvordan flater skal rengjøres og vedlikeholdes, til bygningsmessige produkter og dokumentasjon på forvaltning, drift og vedlikehold av sanitæranlegg. Innholdet vil derfor kunne variere fra bygg til bygg.

FDV-dokumentasjonen vil i utgangspunktet ikke være en bekreftelse på faglig god utførelse, men kan likevel gi viktig informasjon om produkter og løsningsvalg i bygget. Den bygningssakkyndig må vurdere om den dokumentasjonen som er tilgjengelig er relevant og av en slik kvalitet at den faktisk dokumenterer faglig god utførelse.

Regler om FDV-dokumentasjon står beskrevet nærmere i byggesaksforskriften (SAK10) § 8-2 og byggteknisk forskrift kapittel 4.

Skal den bygningssakkyndige kontrollere det elektriske anlegget?

Den bygningssakkyndiges oppgaver knyttet til el-anlegget handler om å etterspørre informasjon og dokumentasjon fra selger, og gjennomføre observasjoner (visuelt), som for eksempel å se etter tegn på termiske skader på kabler, elektrisk utstyr osv. Det er ikke den bygningssakkyndige sitt ansvar å gjennomføre kontroll av det elektriske anlegget.

Elektriske installasjoner er i dag strengt regulert med tekniske krav til installasjonene og kompetansekrav til de som skal utføre arbeidet. Det er bare fagfolk som har de nødvendige kvalifikasjonene etter forskrift om elektroforetak og kvalifikasjonskrav for arbeid knyttet til elektriske anlegg og elektrisk utstyr, som kan utføre el-kontroll.

Hvordan skal den bygningssakkyndige undersøke tak, taktekking og skorstein?

Den bygningssakkyndige må alltid overholde gjeldende HMS-regler fra Arbeidstilsynet. Dette gjelder for alle undersøkelser som forskriften krever at skal bli gjennomført. Den bygningssakkyndige må bruke faglig skjønn, og vurdere om undersøkelsene trygt kan gjennomføres uten å medføre fare for liv og helse.

Utgangspunktet er at undersøkelsene av undertak, lekter, yttertekking og skorsteiner skal gjøres fra bakken eller via loft. Se forskriftens § 2-1, som beskriver hvordan undersøkelsen skal skje.

Undersøkelsene kan for eksempel gjøres ved bruk av kikkert. Drone kan brukes, hvis det er tillatt i området. Det er ikke meningen at den bygningssakkyndige skal klatre opp på tak. Det er heller ikke et krav å leie for eksempel lift eller annet sikkerhetsutstyr for å undersøke taket utenfra.

Hvis den bygningssakkyndige har vurdert at enkelte undersøkelser ikke er sikkerhetsmessig forsvarlige eller mulig å gjennomføre, må denne vurderingen dokumenteres i tilstandsrapporten slik at dette er sporbart. Dette kan for eksempel være at det ikke er lagt gulv innvendig på loftet, og at det er utrygt å bevege seg der. Et annet eksempel kan være at taket er snødekt slik at det ikke er mulig å gjøre undersøkelsen.

Tilstandsrapporten vil likevel bli vurdert som godkjent.

Hvilke undersøkelser av fellesarealer og felles installasjoner må gjøres i forbindelse med salg av flermannsboliger og leiligheter?

Dersom selger har en vedlikeholdsplikt for fellesarealer i flermannsboliger og leilighetskomplekser, må tilstandsrapporten også omfatte disse. Dette gjelder også hvis arealene har en særlig nær tilknytning til boligen som skal selges.

Eksempler på fellesareal som den bygningssakkyndige ikke skal undersøke er heis, oppgang, trapper og lignende. Grunnen til det er at disse fellesarealene ikke kan sies å ha «nær tilknytning» til boligen.

Hva innebærer “en særlig nær tilknytning til boligen”?

Her må den bygningssakkyndige bruke faglig skjønn ut ifra type bolig, eierform og avtaler om vedlikeholdsplikt.

Et eksempel på fellesarealer som skal undersøkes er ytterveggen i seksjonerte tomannsboliger.

Skal den bygningssakskyndige undersøke om boligen har ulovligheter?

Det er fortsatt eiendomsmegler som har plikt til å sørge for at boligkjøperen får opplysningene han eller hun har grunn til å regne med å få, og som kan ha betydning for avtalen. Dette innebærer blant annet opplysninger om bebyggelsens arealer og eventuell adgang til utleie av hele eller deler av bygningsmassen. Megler skal også opplyse om det foreligger ferdigattester eller midlertidig brukstillatelser.

Hvis den bygningssakkyndige på befaringen skulle oppdage at boligen har åpenbare ulovligheter, skal det opplyses om dette i tilstandsrapporten. Det samme gjelder hvis den bygningssakkyndige oppdager at en bolig ikke ser ut til å være delt opp i brannceller etter kravene etter dagens byggtekniske forskrift, at boligen mangler rømningsvei eller oppdager andre forhold som kan påvirke helse, miljø og sikkerhet.

Dette innebærer at den bygningssakkyndige har en plikt til å påpeke åpenbare ulovligheter han eller hun måtte avdekke. De har ikke et ansvar for å hente sist godkjente tegninger hos kommunen. Dette ansvaret ligger fortsatt hos megler.

Avhendingsforskriften § 2-21 innebærer ikke at den bygningssakkyndige skal gjøre en full gjennomgang av boligen opp mot kriteriene i tillegg C i NS 3600:18 (teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig). Det er selvfølgelig ingenting i veien for at den bygningssakkyndige, etter avtale med selger, gjør flere undersøkelser enn det som avhendingsforskriften angir.

Hva innebærer det at boligen skal undersøkes for brannsikkerhet etter gjeldende krav i byggteknisk forskrift?

Branncelleinndeling, rømningsveier og andre forhold som åpenbart påvirker helse, miljø og sikkerhet, som nevnt forskriften § 2-21, skal undersøkes opp mot kravene i dagens byggtekniske forskrift (TEK17). Det betyr ikke at TEK17 har tilbakevirkende kraft.

Disse opplysningene er ment som en informasjon til kjøper, og det er derfor ikke lagt opp til at det skal settes tilstandsgrad på dette området. Hensikten med at dette skal opplyses om i tilstandsrapporten, er at både selger og kjøper får informasjon om forhold ved boligen som har betydning for helse, miljø og sikkerhet.

Det kan være komplisert å vurdere krav til blant annet branncelleinndeling og rømningsveier i eldre boliger som er oppført etter tidligere regelverk opp mot dagens regelverk. Det vil kunne oppstå mange avvik i eldre byggverk rundt branncelleinndeling og rømningsveier om disse skal vurderes etter TEK17. Spesielt for eldre boliger (bygget før 1985) bør det informeres i tilstandsrapporten om det er åpenbare mangler sett opp mot nyere regler på brannområdet. Det var eksempelvis ikke krav til branncelleinndeling for rekkehus som er oppført før 1969.

Bygninger som er lovlig oppført i henhold til byggeforskrifter som gjaldt etter 1985, oppfyller i utgangspunktet dagens sikkerhetsnivå for brann.

Hvilke regler gjelder for eksisterende boliger på brannområdet?

Byggteknisk forskrift (TEK17) har ikke tilbakevirkende kraft. Det betyr at eier ikke automatisk er pliktig til å oppgradere boligen når det kommer nye og strengere regler i byggteknisk forskrift.

Det er viktig å vite at det er Brann og eksplosjonsvernloven som gjelder for eksisterende bygg. Denne loven har en forskrift som heter forskrift om brannforebygging. Forskriften pålegger alle boliger om å ha varsle- og slokkeutstyr. Dette er et krav for alle boliger, også eldre boliger og fritidsboliger (forskrift om brannforebygging § 7). Forskrift om brannforebygging gir også mulighet til å kreve oppgradering av eldre boliger fra før 1985. Oppgraderingsplikten etter denne forskriften pålegges sjelden for eneboliger, fritidsboliger, garasjer og uthus.

Bygninger som er lovlig oppført i henhold til byggeforskrifter som gjaldt etter 1985, oppfyller i utgangspunktet dagens sikkerhetsnivå for brann.

Fastsetting av tilstandsgrader og hva disse betyr

Undersøkelsene skal resultere i at det blir fastsatt en tilstandsgrad for det enkelte rommet eller bygningsdelen. Tilstandsgraden gir uttrykk for en gitt forventet tilstand, blant annet vurdert ut ifra alder og normal bruk.

• Tilstandsgrad 0 (TG 0) betyr ingen avvik
• TG 1 betyr mindre eller moderate avvik (normal slitasje)
• TG 2 betyr vesentlige avvik
• TG3 betyr store eller alvorlige avvik, som man må regne med at bør bli utbedret straks eller innen kort tid
• TGIU betyr at bygningsdelen eller rommet ikke er undersøkt

Hvis den bygningssakkyndige har vurdert at enkelte undersøkelser ikke er sikkerhetsmessig forsvarlige, eller mulig å gjennomføre, må vurderingen dokumenteres i tilstandsrapporten slik at dette er sporbart. Tilstandsrapporten vil likevel regnes som godkjent.

Kriteriene som framgår i norsk standard NS-3600: 2018 (teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig), gjelder for valg av tilstandsgrad. Dette er beskrevet i forskriftens § 2-23.

Referanseområde for bolig

Av NS 3600:18 (teknisk tilstandsanalyse for bolig) side 5, går det frem at referansenivået for de ulike rom og bygningsdeler i bolig, er gitt som krav til tilstandsgrad 0 i denne standarden, det vil si uten skader (nytt) og dokumentert fagmessig riktig utført og i henhold til gjeldende lov/forskrift som gjelder for den aktuelle boligen/bygningdelen der standarden ikke angir annet. Generelt er referansenivået byggeforskrifter som gjaldt da boligen/bygningsdelen ble bygget. For noen områder er referansenivået dagens forskriftskrav.

Når må den bygningssakkyndige flytte på tepper og møbler?

Den bygningssakkyndige skal som hovedregel basere undersøkelsene sine på det som er synlig. I noen tilfeller bestemmer forskriften at et rom eller bygningsdel skal undersøkes på en bestemt måte, for eksempel ved målinger eller hulltaking.

Forskriften stiller krav om at den bygningssakkyndige flytter på tepper, møbler og annet inventar hvis det er nødvendig for å komme til arealene og bygningsdelene som skal undersøkes. Dette gjelder likevel ikke for særlig tunge møbler og inventar, når disse ikke skjuler vesentlige installasjoner eller innretninger og det heller ikke er andre grunner til å mistenke at flytting vil kunne avdekke vesentlige forhold.

Vesentlige installasjoner vil typisk være bygningsdeler og forhold som forskriften krever at skal undersøkes. Den bygningssakkyndige må likevel bruke skjønn med hensyn til om inventaret i det hele tatt lar seg flytte. Dersom en vesentlig installasjon eller innretning ikke er undersøkt fordi det er fysisk umulig å komme til, må den bygningssakkyndige redegjøre i rapporten for hvilke vurderinger som er gjort.

Skal den bygningssakyndige alltid gi et anslag på utbedringskostnader?

Hvis et rom eller bygningsdel får tilstandsgrad 3, skal den bygningssakkyndige gi et anslag på hva det vil koste å utbedre rommet/bygningsdelen.

Hvis et rom eller en bygningsdel etter undersøkelser blir gitt tilstandsgrad 2 eller 3, skal den bygningssakkyndige også redegjøre for årsaken og konsekvensen av dette.
Det er ikke alltid den bygningssakkyndige kjenner til årsaken til et avvik eller konsekvensen av dette. Hvis dette er uklart, er det viktigste at den bygningssakkyndige beskriver hvorfor dette er uklart og dokumenterer sine vurderinger så godt det lar seg gjøre.

Regnes den bygningssakkyndige som uavhengig, hvis han eller hun for eksempel har en avtale med et forsikringsselskap eller meglerkontor?

Forskriften stiller krav om at den bygningssakkyndige ikke skal la seg påvirke av utsiktene til nye oppdrag fra samme oppdragsgiver. Dette innebærer ikke et generelt forbud mot at en bygningssakkyndig kan ha faste avtaler med et forsikringsselskap eller meglerkontor.

Det forskriften stiller krav om, er at den bygningssakkyndige utfører det enkelte oppdraget på faglig god måte uten å la seg påvirke av utsiktene til nye oppdrag.

Det vil for eksempel være i strid med forskriften at den bygningssakkyndige setter tilstandsgraden høyere eller lavere enn det han eller hun mener er riktig, fordi det vil være i oppdragsgivers interesse.