Byggesaksforskriften (SAK10) med veiledning

Kommunen kan rette pålegg om utbedring mot eier eller den ansvarlige når forfall eller skader vil føre til at bygning med høy bevaringsverdi eller deler av den forfaller dersom det ikke skjer nødvendig utbedring.

• Veiledning til første ledd

  For at kommunen skal kunne gi pålegg, må den for det første ha tatt stilling til om bygningen har høy bevaringsverdi og for det andre at det påvises et klart forfall. Begge disse vurderingene ligger i hovedsak til kommunens skjønn. Skjønnet er et rettsanvendelsesskjønn som kan overprøves av domstolen.

  Pålegget om utbedring skal rettes mot eier eller den ansvarlige. Ansvarlig kan være andre enn den som eier bygget, dvs. den som plikter å holde bygningen i stand, jf. plan- og bygningsloven § 31-3 første ledd, typisk en leietaker eller en annen som disponerer bygningen.

  Pålegg iht. plan- og bygningsloven § 31-4 andre ledd kan bare gis der utbedring vil gi ”vesentlig forbedring” av byggverkets funksjon som tilsies av ”tungtveiende hensyn” til bevaringsverdi. Dette betyr at ikke enhver unnlatelse av vedlikehold kvalifiserer for pålegg. Det må altså foreligge et klart forfall. På den annen side kan visse typer unnlatt vedlikehold gi større og raskere skadevirkninger enn andre og derved vurderes strengere. Graden av bevaringsverdi som bygningen har, kan også ha betydning for når en utbedring anses å gi en vesentlig forbedring.

  Ved vurdering av om pålegg skal gis, skal det også legges vekt på om eventuelle skader på bygningen kan skape fare eller ulempe for omgivelsene. Hjemmelen til pålegg etter kapittel 19 utelukker likevel bruk av plan- og bygningsloven § 31-3, selv om det er bevaringsverdig bygning som medfører fare for skade på omgivelsene.

Pålegget kan omfatte nødvendig utbedring for å bringe hele eller deler av bygningen til en tilstand som ivaretar den høye bevaringsverdien, herunder istandsetting av fundament, bærende konstruksjoner, og andre bygnings- og vedlikeholdsmessige forhold som er nødvendige for at bygningen ikke skal gå tapt.

• Veiledning til andre ledd

  Hensikten med pålegget må være å oppnå en forsvarlig vedlikeholdsstandard for den aktuelle del av bygningen, slik at bygningen med et normalt vedlikeholdsnivå fremover ikke vil forfalle på en måte som skader den høye bevaringsverdien den har.

  Utbedring skal begrenses til tiltak for å bringe bygningen tilbake til en bygningsmessig tilstand som ivaretar bevaringsverdien. Tiltakene kan i første rekke omfatte bygningens utvendige bygningsdeler samt andre deler som er av betydning for bevaringen av bygningen. Det kan for eksempel være fundament og andre bærende elementer og bygningstekniske installasjoner. Også andre bygnings- og vedlikeholdsmessige forhold kan ha betydning for bevaring av bygningen, for eksempel innsetting av eller reparasjon av låser slik at uvedkommende ikke kan ta seg inn i bygningen og gjøre skade.

  Utbedringen skal bringe bygningen til en tilstand som i tilstrekkelig grad ivaretar bevaringsverdien. Dette innebærer normalt istandsetting til en vedlikeholdsmessig tilstand slik bygningen opprinnelig ble bygget eller lovlig var endret til før forfall eller skade inntraff. Det vil ikke være tilstrekkelig å sikre bygningen med for eksempel tildekking eller overbygging. Etter denne bestemmelsen er det selve bygningen som skal settes i stand, jf. også § 19-6 om særskilt pålegg om sikring. Hvis bygningen er gitt bevaringsstatus i arealplan, kan det her være gitt bindende bestemmelser om hvordan bevaring skal opprettholdes.

  Bygningens bruksmuligheter skal ikke tillegges vekt ved vurdering av dens bevaringsverdi, men kan få betydning ved vurderingen av hvorvidt det skal gis pålegg om utbedring. Bruksmuligheter gjelder ikke bare i henhold til bygningens tidligere funksjon, men også annen bruk som kan styrke bevaringen av bygningen. Dette betyr også at den tekniske tilstanden ikke er avgjørende for om en bygning har høy bevaringsverdi, men kan virke inn på vurderingen av pålegget. Muligheter for alternativ bruk med videre bør tas i betraktning, men hovedtyngden av vurderingen må gjelde behovet for utbedring. Intensive bruksformål er ikke nødvendigvis mer verdifulle enn utstrakt bruk. For eksempel vil et opprinnelig uthus kunne bli best bevart om det opprettholder sin funksjon som uthus eller lager.

Kostnadene ved gjennomføring av pålegget skal ikke være vesentlig høyere enn det forsvarlige vedlikehold ellers ville ha kostet, og skal stå i rimelig forhold til den bevaringsverdi som kan gå tapt. Pålegg kan ikke gis når fremtidige bruksmuligheter, eiendommens økonomiske bæreevne eller den ansvarliges situasjon etter en samlet vurdering taler mot det.

• Veiledning til tredje ledd

  Det er ikke uvanlig at kostnadene ved utbedring etter forsømt vedlikehold blir høyere enn det et løpende vedlikehold ville ha kostet. Det er imidlertid når utbedringskostnadene blir vesentlig høyere at pålegget ikke kan gis. Dette følger allerede av det generelle kravet til et vedtaks forholdsmessighet at kostnadene ved gjennomføring av pålegget ikke skal være urimelig høye. I den videre forholdsmessighetsvurderingen skal det i tillegg vurderes andre momenter; eiendommens økonomiske bæreevne, den ansvarliges situasjon og hvilke bruksmuligheter bygningen har. Dette er forhold som samlet sett kan styrke eller svekke adgangen til å gi pålegg.

  Den ansvarliges situasjon kan for eksempel være at forfallet fremtrer som spekulativt for å oppnå en uforholdsmessig stor fortjeneste eller annen arealbruk enn dagens. Dette kan for eksempel være tilfelle i bymessige strøk eller attraktive strøk for fritidsbebyggelse hvis eksisterende bygninger er til hinder for ønsket utnyttelse. Kommunen skal likevel ikke vurdere skyld, det vil si forsett, grad av uaktsomhet eller vinnings hensikt.

  Der skaden har oppstått ved for eksempel en naturpåkjenning som steinras, utglidning av grunn med videre eller en annen ytre påvirkning som brann, hærverk eller lignende, blir vurderingen annerledes. Det må da foretas en form for kost-/nyttevurdering av hvorvidt pålegg om utbedring skal gis. Hvordan bygningen er eller burde ha vært forsikret og hvilken verdiskaping en utbedring vil kunne medføre, er momenter som kan tas i betraktning i denne forbindelse.

Er mer omfattende utbedring planlagt i nær fremtid, kan midlertidige tiltak være tilstrekkelig. Det kan settes vilkår for å tillate midlertidige tiltak. Hvor konsekvensene av et pålegg om utbedring uansett vil virke urimelig tyngende, kan kommunen gi pålegg om sikring av bygningen, for å stanse påbegynt forfall.

• Veiledning til fjerde ledd

  Pålegg om utbedring må kunne være av mer midlertidig karakter dersom det kan dokumenteres at bygningen eller den aktuelle delen av den skal gjennomgå en planlagt utbedring i nær fremtid. Dette forutsettes avklart i dialog mellom kommunen og den ansvarlige. Det forutsettes at det i slike tilfeller utarbeides en forpliktende fremdriftsplan som vilkår for mindre inngripende pålegg.

  Etter at pålegget er gitt forutsettes det også at den ansvarlige skal være i kontakt med kommunen om hvordan pålegget tenkes fulgt. Med kontakt underveis blir kommunen også i bedre stand til å rådgi eller skaffe veiledning til utførelsen av utbedringen dersom slik bistand er nødvendig.

Ved utferdigelse av pålegg skal det settes rimelig frist for oppfyllelse. Kommunen kan forlenge fristen i påvente av økonomiske tilskudd, utredninger om alternativ bruk, omregulering mv. Eier eller den ansvarlige skal gi melding til kommunen om fremdrift og gjennomføring av pålegget.

• Veiledning til femte ledd

  Fristen for oppfyllelse av pålegget må vurderes konkret for hvert enkelt tilfelle. Fristen bør være romslig, slik at det tas hensyn til normal fremdrift for tiltaket. Den som pålegget rettes mot må få tid til å vurdere tilgjengelig kompetanse, om det skal fremmes planforslag, byggesøknad, søknad i forbindelse med økonomiske støtteordninger osv. Kommunens vurdering av fristen må også sees i forhold til behovet for umiddelbare sikringstiltak i medhold av § 19-6. På samme måte som for fristen for dokumentasjon etter § 19-2 siste ledd, er heller ikke denne fristen et enkeltvedtak. Etter at pålegget er gitt forutsettes det at den ansvarlige skal melde til kommunen om hvordan pålegget tenkes fulgt. Med slik kontakt underveis kan kommunen eventuelt også skaffe veiledning for utførelsen av utbedringen, dersom slik bistand er nødvendig.